来源：地产深度报道
房企寻路④|明升暗降的周转率
对于企业而言，存货是经营业绩和利润的基石保障。过去一些年，开发商们带着自己的规模诉求，在土地市场攻城略地，存货规模逐年增长。如今这一局面被逐渐打破，2022年以来，行业进入调控深水区，为应对变局，房企普遍开始减少投资、加快回款。
(资料图)
有数据显示，截至9月末，2022年全年投资“暂停”的房企数量已超30家。同时为了提升现金周转，企业加快了去库存的步伐。
这些都在一定程度上导致房企存货规模回落。外界好奇，在增速放缓、融资枯竭、销售遇冷的下行周期中，开发商的存货以及周转率又面临着怎样的变化？
01
存货规模负增长
Choice数据显示，今年上半年，50家样本房企的总存货量约为93248.41亿元，较2021年末的95035.82亿元下降约1.88%。
具体看来，50家房企中，存货规模超千亿的共有25家，其中1000亿-2000亿元梯队的有13家，旭辉、金地、越秀、美的置业等均在此列；绿城中国、新城控股、华发股份、金科股份四家皆位于2000亿-3000亿元梯队；中海、华润置地、招商蛇口、龙湖四家介于3000亿-5000亿元之间。
存货规模TOP 4中，万科、碧桂园皆超万亿元，保利发展为8447亿元，绿地控股6976.38亿元。这四家企业中，除保利发展的存货规模较2021年末提升了4.33%外，另外三家皆出现了不同程度的下滑，其中万科下降4.89%、碧桂园下降0.49%、绿地控股下降9.77%。
头部房企的存货规模变动趋势是行业的一个缩影。
今年以来，房企普遍缩减了投资力度，土地市场的玩家明显减少，活跃客多为国/央企及地方城投平台，它们的存货规模也多在上半年实现增长。
中指院数据显示，截至6月末，TOP 100企业拿地总额为6594.7亿元，拿地规模同比下降60%；TOP 100的拿地门槛值为20亿元，较上年同期下降17亿元。从该机构披露的上半年新增货值榜单中可以看到，国/央企拿下了TOP 5中的四席，同时重点城市拿地金额TOP 10中有半数以上为国/央企。
50家样本房企中，存货规模较2021年有所增长的共有19家，占比38%，其中11家有国资背景，如华润置地、中海、金茂、大悦城、华发股份、保利发展等。
以华润置地为例，该公司今年上半年于合肥、深圳等地斩获24宗土地，带来了约710亿元的权益货值，尽管摘地数量较去年同期的33宗有所下降，但这一水平仍优于同行；同样活跃的保利发展当期新增权益货值434亿元，中海则为562亿元。
存货规模下降的则有31家房企，其中13家有国资背景，且多为中小型企业或经营遭遇困局的规模房企。如中南建设，该公司上半年鲜少出现在公开市场，工作重心集中在保交付，截至6月末其拥有存货约1791.36亿元，较2021年末下降5.78%；再如绿地控股，其上半年存货为6976.38亿元，而2021年末为7731.51亿元。
民企方面，碧桂园、宝龙、雅居乐、金辉、金科股份、中梁、弘阳等规模房企存货均出现不同程度的下滑，其中弘阳的存货规模较2021年末减少约16.25%，从去年的493.18亿元降至今年上半年的413.05亿元。
02
周转率明升暗降
对于这部分收缩投资的企业而言，加强存货资产变现能力以及加快占用在存货上的资金周转变得尤为重要。那么，在大力促销下，房企的存货周转率真的有变快吗？答案是未必。
根据亿翰智库统计的50家样本房企数据，今年上半年，行业TOP 50算术平均存货周转率为0.2992次，较2021年上半年提升0.0088次，其中超过均值水平的企业共有18家，占比为36%。
最高的是朗诗绿色管理，得益于轻资产经营模式，公司上半年存货周转率为0.7618次，远超同行。自2014年战略转型以来，其房地产开发项目的平均持有比率便逐年下降，今年8月更是由朗诗地产更名为朗诗绿色管理，轻资产模式转型基本完成。
紧随其后的是上实城市开发和绿地控股，二者的存货周转率分别为0.4866次、0.4853次。算上二者，上半年存货周转率在0.4-0.5次之间的房企共有6家；0.3-0.4次之间的则有11家，譬如0.3784次的远洋、0.3742次的龙湖、0.3434次的中海等。
低于均值的32家房企中，有24家存货周转率介于0.2-0.3次，其中不乏碧桂园、越秀、华润置地等规模房企；低于0.2次的则有8家，其中保利发展、中交地产、大悦城、正荣、华夏幸福、合景泰富等皆位于该梯队，合景泰富存货周转率最低，为0.1787次，较2021年上半年的0.2251次有所下滑。
包括合景泰富在内，上半年共有23家房企存货周转率同比下滑，占比达到46%。整体来看，存货周转率降幅TOP 10中多为规模房企，如绿地控股、新城控股、宝龙、中骏、旭辉、中南建设、雅居乐、融信。
这之中降幅最大的为绿地控股，其上半年的存货周转率为0.4853次，而去年同期该指标则为0.7085次，下降了0.2232次。因疫情等因素影响，绿地控股上半年的开工交付进度不及往期，同时为快速降低负债率，公司缩减了部分开工资金，使得房地产项目结转规模同比下降26.1%至694.85万平方米。
事实上，竣工结转规模下滑的不止是绿地控股。今年上半年，房地产市场持续低迷，百强房企累计操盘销售金额同比下滑50.3%，政府对预售资金的监管和提取条件更加严格，企业资金回笼持续受限，导致房企的销售竣工结转也受到较大影响。国家统计局数据显示，2022年上半年累计房屋竣工面积为28636万平方米，同比下降21.5%；其中住宅竣工面积20858万平方米，下降20.6%。
这样的大背景下，规模房企由于所涉及的项目体量不同，提升周转率的难度亦相对较大，加之部分负债较高的房企面临着供应商、购房者、债权人等多方监督，故难以保持往常的结转规模。而小型房企由于规模小、结转收入波动较大，相对比较容易在行情不好的环境中加快项目结转，回收现金流，因此周转率提升幅度较大。
记者发现，存货周转率增幅TOP 10中，大部分都为小型房企，如上实城市开发、苏州高新、宋都股份，三者的存货周转率分别提升了0.3141次、0.2076次、0.1717次，为增幅中的前三名，规模房企仅龙湖及绿城中国入围，二者分别提升了0.1557次、0.1504次。
小房企与规模房企的分化也导致，若按照“TOP 50房企总营业成本*2/TOP 50房企总平均存货规模”加权计算，则2022年上半年TOP 50房企的平均存货周转率为0.2949次，较2021年上半年的0.3069次下降0.0121次。
亿翰智库指出，若短期内房企的竣工结转速度难以恢复，那么周转率也会随之进入波谷，但随着房企经营战略逐步调整，周转率将逐步恢复，甚至在多数房企重视轻资产业务后，周转率将得到显著提升。
记者 孙婉秋 吴典 曾莞 刘一飞
