稳楼市政策接连放大招，谁将是受益者？市场信心何时能恢复？
文|胡嘉琦 朱耘
近期，中国人民银行（以下简称“央行”）、财政部接连放大招提振楼市。
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2022年9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。其中的条件指的是2022年6~8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。
紧接着，9月30日，财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内，在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。公告指出，享受该优惠政策的纳税人需满足其出售和重新购买的住房在同一城市范围内以及是新购住房产权人或产权人之一的两个条件。
值得注意的是，同在9月30日，央行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。该政策旨在进一步降低购房者的购房成本。
政策接连放大招，谁将是受益者？现在房价触底了吗？是买房的好时机吗？
政策频出谁将获益？
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《商学院》记者采访时指出，9月29日央行、银保监会发布的阶段性调整差别化住房信贷政策与9月30日财政部、央行分别发布的政策一起，形成三个稳楼市的大招，对2022年四季度中国房地产市场行情的提振作用会比较显著。
近日，记者从多名房地产中介处了解到，上述三项政策发布后，咨询买卖房屋的人增多。此前中国对于“满五唯一”的房屋转让采取免征个人所得税的政策，而9月30日财政部发布的有关换购住房时个人所得税退税的优惠政策则给非“满五唯一”的业主带来了利好信号。
具体来看，根据财政部发布的公告内容，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。严跃进认为，这是本轮房地产降温周期中财政部首个财税大招，具有积极的信号意义。
严跃进指出，个人所得税优惠政策会影响房东和购房者的成本。他给记者算了个账，以各地实操环节个人所得税税率大约是房价的2%为例，如果是500万元的房子，过去房东需要缴纳10万元的个人所得税，而按现在的政策，房东就不需要缴纳。实际上，过去房东会让购房者缴纳，而现在购房者也可以减少这部分支出。他认为，该政策有助于降低换房成本，是激活改善型住房需求的重要导向。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，该政策的目的是积极支持改善型需求，积极推动有改善需求的购房者加快入市脚步，促进市场交易量快速提升。他指出，改善需求中“一卖一买”往往会伴随着大量的交易税费，无形之中大大增加了换购成本，并且个人所得税一般会收取差额的20%，在换购需求中，税费所占比重较高，如果手中房子购置早且不是唯一住房，卖房过程中个人所得税的税负就会更重。
张波认为，改善型需求的支持力度还需进一步增大。目前不少城市依然是“认房又认贷”，这导致很多人即使手里仅有一套房，换房也要承担高首付比例。后续房贷政策结合税费政策如可同步调控，对改善置业的保障能力就可以大大增强。
现在是购房的好时机吗？
“买涨不买跌”是大众普遍的买房心理。一名刚需购房者向记者表示：“打算再观望一下未来楼市是否继续下跌。”
上海易居房地产研究院10月11日发布的《50城监测系统房价指数报告》显示，在受监测的50座城市中，只有成都、北京、上海、合肥共4城已止跌转涨，另外46城住宅价格指数仍在下跌中。
严跃进认为，住房公积金贷款利率方面也体现了更为宽松的政策导向。第一，商业银行贷款持续降息，客观上需要住房公积金贷款利率进一步下调，否则住房公积金贷款和商贷利差变小，客观上会使住房公积金贷款吸引力下降，所以必须降息。第二，住房公积金贷款利率进一步下调，使得后续公积金贷款的优势更加明显，对于进一步降低刚需购房者购房成本等具有积极的作用。第三，此次住房公积金贷款利率优惠政策也可以和其他政策叠加，比如部分城市允许购买二套房也可享受首套房的住房公积金贷款优惠政策，客观上对改善性购房需求的释放也具有积极意义。
关于推出阶段性调整差别化住房信贷政策的必要性，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2022年以来，存款利率不断下降，5年期存款利率降至2.6%，使得利率高于3%的理财产品被疯抢。因此即便房贷利率在4%，也显得很高。新房还未收楼，就要负担2年左右的高利率贷款，且当前房价跌回一年前，若还“跌跌不休”，现在买房待收楼时可能房价又会下跌。对非热点城市的潜在购房者来说，降低利率才有买房的动力。
目前，房地产企业的债务违约现象仍存在，李宇嘉认为，购房者对地产企业的风险预期继续上升，对期房的信任度继续下降。由此，销售疲弱导致开发商资金继续紧张下降，不得不继续降价促销，形成了房价下跌的预期，进而使买房预期更加弱化。销售不得力，预期不振，资金链紧张，导致风险继续释放。这个恶性循环只有在需求端好转以后才能得到缓解。因此，近期如降低LPR（贷款市场报价利率）、降低二套房首付比例、降低公积金贷款利率、限购“松绑”等措施都是为了提振需求端的预期。
张波认为，目前来看，个人所得税退税的优惠政策已经拉动了部分改善性需求，促使人们加快了手中房源的出售步伐，不少城市二手房挂牌量也因此有所增长。
二手房的成交量也开始回暖。据中银证券研报，10月8日至14日，15座城市二手房成交套数为1.7万套，同比上升62.7%；成交面积为167.2 万平方米，同比上升57.9%。分城市来看，一、二、三线城市二手房成交套数分别为0.4万套、1万套、0.1万套，同比增速分别为25.4%、98.1%、118.4%。
李宇嘉认为，不管是在需求端还是供给端，调控力度已经到了空前的状态。楼市已经开始慢慢触及底部，尽管触底后的走势不明朗，甚至可能会有一段时间的底部徘徊，但不太可能再大幅度下行。
未来楼市预期如何
未来楼市调控还会持续吗？市场信心何时会恢复？楼市将走向何方？
张波认为，本轮房地产调整周期会相对偏长，尤其不同城市的复苏脚步依然会存在较大差异，四季度市场依然会处于触底反弹的过程中，总体楼市销售数据同比转正预计要到2023年一季度。目前来看，2022年市场持续降温，楼市去化难度大且符合下调首套住房贷款利率下限要求的城市，都有打破4.1%房贷利率的可能性，预计三四线城市的下调动作会更明显。
张波预计，LPR下调的空间依然存在，但幅度已经偏小，目前五年期以上的利率已经是历史低点，单一通过利率调整拉动楼市的边际效力已经递减。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出，9月29日发布的阶段性调整差别化住房信贷政策是在“因城施策”，用足用好政策工具箱。在更好支持刚性和改善性住房需求的政策大环境下，未来居民按揭贷款的政策支持力度有望逐步加码，集中体现在三个方面。
一，有望继续下调首套及二套房房贷利率下限。首先，除了符合2022年底前阶段性放宽首套住房贷款利率下限条件的23座城市外，下调或取消首套房贷利率下限城市范围有望扩容，时间也有望向后延期。其次，下调二套房房贷利率下限，并向五年期以上LPR靠拢。
二，有望实行认贷不认房，首套贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策。
三，有望全面下调首付比例，并参照央行规定的最低下限执行：不限购城市首套房首付比例最低两成，二套房首付比例最低三成；限购城市首套房首付比例最低三成，二套房首付比例最低四成。
杨科伟指出，在政策暖风的轮番作用下，市场信心或将逐渐恢复，短期房地产市场也将逐步回稳，但城市分化加剧：其一，上海、杭州等市场热度有望惯性延续，成交或将高位保持。其二，广州、深圳、苏州等一线及强二线城市市场或将持续修复，即便是南宁、沈阳、昆明等弱二线城市，四季度市场也有望稳住。其三，多数三四线城市市场或将艰难探底，三四线城市返乡置业或将整体弱于往年，更可能在部分人口输出大市、部分降价力度较大的楼盘上予以体现。
