21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

万科于2022年10月28日披露今年的三季报。

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受到结算结构以及市场环境的影响，今年第三季度万科业绩表现平平。公告显示，今年第三季度。万科实现营业收入1307.6亿元，同比增长25.3%；实现归母净利润48.3亿元，同比下降14.4%。

拆分来看，万科的营收贡献中，房地产开发业务仍然是最大的部分。根据三季报，万科今年第三季度房地产开发业务结算面积为951.3万平方米，同比增长28.1%，贡献营业收入1，169.2亿元，同比增长26.1%。

但也正是因此，万科的利润表现也相应受到市场表现的影响，最终导致营业收入双位数增长但净利润却录得下滑的局面。

不过，叠加今年上半年，万科净利润表现守住了正增长的承诺。

今年前三季度，万科实现营业收入3376.7亿元，同比增长24.4%；实现归母净利润170.5亿元，同比增长2.2%，保持小幅增长。

万科在公告中解释，今年前三季度归属于上市公司股东的净利润增速低于营业收入增速的主要原因在于毛利率下滑。

万科指出，受近年来结算项目地价占售价比上升的影响，2022年前三季度，公司开发业务结算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除税金及附加后的结算毛利率从2021年同期的18.7%下降至16.5%。

尽管万科的布局一直聚焦于高能级城市，但其毛利率在行业中表现一直在平均位置上下，在当前的市场环境下，万科的毛利率表现也未体现充足的韧性。

在今年万科中期业绩会上，万科总裁祝九胜也指出，在市场低迷的情况下，毛利率肯定是承压的，从长期来看，房地产行业毛利率最终会回到社会平均水平，没有哪个行业必然比哪个行业要好。

结算表现平平，万科未来的业绩表现仍应该从当期的销售、投资和资金流等方面找答案。

在销售端表现上，万科第三季度表现略有企稳的趋势。今年第三季度，万科合同销售金额 993.8 亿元，同比下滑20.3%；今年前9个月，万科实现合同销售金额3146.7亿元，同比下降34.3%，略好于平均水平。

在投资端，万科保持一定强度，但相较往年以及同行，则弱了许多。

今年前三季度，万科共新增27个开发项目，总规划计容建筑面积约485.9万平方米，权益计容规划建筑面积约303.2 万平方米；据中指研究院统计，万科今年前9月的权益拿地金额约为313亿元，排名第9。

融资端上，万科则能够彰显出龙头的地位。

三季报显示，万科前三季度新增融资的平均融资成本为3.73%，处于行业地位；截至报告期末，万科有息负债金额为2943.2亿元，其中78.7%为长期负债；现金及现金等价物余额为1158亿元，虽有减少，但覆盖短债仍然十分充裕。

在三季报中，万科解释称，现金减少是由于完成2021年度股息分派112亿元；同时保持对项目的投资力度，部分新获取的项目及旧改项目在三季度达到地价或土地费用的支付节点；此外由于前三季度的竣工面积同比增长17.9%，相应的工程款支付也有所增长。

因此，受上述因素的影响，万科货币资金较中期有所下降，但仍远远高于短期借款和一年内到期有息负债总和 627.5 亿元。

值得关注的是，截至2022年9月底，万科的合同负债降至5365亿元，相较于年初的6369亿元有一定幅度的收缩，这或许会对万科未来的结算规模带来一定程度的影响。

不过，投行机构对此保持相对乐观，国金证券就发布研报表示，截至三季度末，万科已售未结金额达 6126 亿元，能保障公司营收的增长。

在融资渠道上，万科也保持相对通畅，今年第三季度，万科分期发行了3年期的绿色中期票据70亿元，票面利率区间为2.90%-3.20%；此外，还发行了一笔34亿元的公司债。在当前的市况下，保持如此融资成本及融资规模，十分难得。

不过，饶是万科十分恪守财务纪律以及减缓投资强度，万科的现金流量表仍然出现了明显的变化。今年前三季度，万科经营活动产生的现金流量净额为-41.75亿元，同比下降442.36%，这意味着万科经营活动所流入现金大幅减少。

主业表现相对符合预期，备受期待的多元化业务之上，万科的表现有可圈可点之处。今三季报显示，今年前9个月，万科经营服务业务全口径收入376.1亿元，同比增长29.5%，保持快速发展。

其中，作为经营业务贡献大头的万物云外拓可期，在社区空间居住消费服务方面，万物云新拓展项目 77 个，其中 76.6%来自独立第三方；在商企空间服务方面，新增拓展项目 129 个。

物流仓储方面，今年前9个月，万科物流仓储业务实现营业收入 29.7 亿元，同比增长 42.7%。

租赁住宅方面，万科集团租赁住宅业务实现营业收入 23.1 亿元，同比增长 11.5%；商业开发和运营业务在报告期内则实现营业收入 62.5 亿元，同比增长 10.6%，其中印力管理的商业项目营业收入为 40.4 亿元，同比增长 9.2%。

尽管万科的业绩表现仍然符合投资者的预期，但是在当前的环境下，其股价表现受到市场情绪带动未有明显区别于同行。截至2022年10月31日收盘，万科报13.52元/股，随市下跌5.72%。