来源：中国经营报
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本报记者 郭阳琛 张家振 南通 上海报道
“降息政策一出，电话、微信咨询从中午到傍晚就没断过。”江苏省南通市绿城·桂雨朝阳项目置业顾问张羽（化名）表示，目前，南通市范围内的主流银行已经跟进执行降息政策，同时大部分银行房贷余额充足，无须排队等待。
张羽提到的降息政策在于，6月20日，中国人民银行官宣降息，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）降至4.2%。这也是房贷利率自2019年“换锚”以来，5年期以上LPR的最低水平。
《中国经营报》记者在采访中了解到，今年以来，在经历了3月份供应放闸、成交大增行情后，从今年二季度开始，南通市商品住宅市场热度开始下降，各大房企推盘积极性不高，成交量也是逐月递减。而随着此次降息政策出台，有望为南通等地楼市注入“强心剂”。
事实上，南通市也根据房地产市场运行情况打出了一套政策“组合拳”。早在2022年年初，南通市便将首套房首付比例下调至两成。今年3月，南通市不仅提升了公积金贷款额度，还允许用公积金支付购房首付款，公积金贷款利率也降至历史新低的3.1%；5月底，南通市通州区针对首套或二套住房给予购房补贴，建筑面积144平方米（含）以下补贴总房款的1.5%，建筑面积144平方米以上则给予总房款的1%购房补贴。
“适度优化调控楼市政策，维稳托底房地产才能更好地稳定经济运行。”中指研究院研报分析称，在当前保增长的关键时刻，亟须中央监管部门和地方政府纠偏核心城市不合理的限制性政策，结合多孩家庭、人才、租赁等优化限购限贷条件，在服务人口政策大局的同时，切实支持刚性和改善性住房需求释放，向市场传递信心。
“6月，进入上半年冲刺经济的关键时刻，房地产优化调整政策需要尽快落实到位，以免错过6月市场企稳窗口期。只有促进房地产销售好转，才能推动市场信心恢复，进而带动房地产投资改善，实现房地产不拖经济后腿。”中指研究院方面进一步表示。
多个项目打折促销
克而瑞南通统计数据显示，今年一季度，南通市作为市场复苏较快的三线城市，成交量同比增长超50%，尤其是3月的成交量达到12.38万平方米。
而在“金三银四”结束之后，南通市楼市热度也随之回落。5月，南通市住宅市场供应面积为0.7万平方米，环比下降84%；成交面积为5.49万平方米，环比下降4.02%；成交均价为21833元/平方米，环比下跌2.96%。到了6月，截至29日，南通市住宅市场仅成交4.45万平方米，预计相比5月将进一步下降。
在此背景下，不少房企半年度业绩承压，南通市多个项目也随之开启了“花式促销”。
位于南通市崇川区通京大道、青年中路交会处的华润静安府，一直是最近几个月南通市的“销量冠军”。据项目置业顾问李青（化名）介绍，华润静安府主打约143平方米和195平方米两种大面积改善户型，共计132套房源，精装修交付。该项目于2022年12月28日首次开盘，均价约为2.93万元/平方米。
“在环沪区域，静安府的口碑很不错，因此目前仅剩下几套房源还未成交，并且都在进行大促销。”李青向记者推荐了一套位于2层、实际面积147.4平方米的房源，“目前，该套房源总价仅约304万元，折合单价2.58万元/平方米，相当于直接打了8.8折。”
位于南通市新东区板块的绿城·桂雨朝阳项目同样拿出了足够的诚意。张羽告诉记者，该项目户型约为109~193平方米，共计869套房源。其中，18层小高层房源均价约23513元/平方米，11层洋房均价约25271元/平方米。“现在整个项目都打9.4折，全款购房还有额外折扣。”
记者注意到，在南通市的县郊板块，项目所推折扣力度更大。例如，在如东县城区的招商东方颂项目，推出的特惠房源直降约50万元，优惠后总价仅150万元左右，相当于直接打了7.5折。此外，招商地产还进行多盘联动促销，雍华府直降约48万元，观江海直降约40万元，滨江玺直降约39万元，滨江道静园也直降约30万元。
而在苏锡通园区板块，大华铂璟湾项目一直备受关注。时间拨转至2020年年底，大华集团彼时的拿地楼面价超过9000元/平方米，2021年该项目领证备案价高达1.95万元/平方米，但至今去化房源不足10套。
据了解，大华铂璟湾项目规划总户数1034户，面积约为90~130平方米，共有4种户型。项目预计将在6月底开盘，开盘价格也将重新备案，均价只有约1.25万元/平方米，相较两年前降了约7000元/平方米。
政策“大礼包”频出
伴随着5年期以上LPR下调，当前购买首套和二套房房贷利率下限已降至历史低位。
在中指研究院市场研究总监陈文静看来，一方面，本次降息有利于稳经济，有利于促进居民收入预期好转，进而为住房需求释放带来支撑；另一方面，5年期以上LPR降息也体现出监管部门对于当前楼市的“托底”力度加大，有利于提振房地产市场信心。“从实际降成本的角度上看，假设贷款100万元，分30年还清，在房贷利率下降10个基点的情况下，按等额本息还款方式计算，总利息支出减少约2.1万元。”
事实上，早在2022年年初，南通市便是最早一批实施购买首套房执行最低两成首付政策的城市，此举旨在降低居民的购房成本。
2022年7月，南通市住建局、财政局和自规局联合制定了《主城区刚性和改善性商品住房购房奖补实施细则》，并规定，若是在主城区购买的首套及二套房，将按购买住房（住宅部分）契税计税金额（以契税缴纳票据为准）的0.75%给予奖补，住宅部分不含车位、车库、储藏室。
此后，南通市开始优化调整住房公积金政策。2023年3月21日，南通住房公积金中心发布《关于调整住房公积金相关政策的通知》，提出“支持公积金缴存人用公积金支付购房首付”。
同时，南通市还提高了公积金贷款额度：个人住房公积金最高贷款额度由40万元/人调整为50万元/人，每户住房公积金最高贷款额度由80万元/户调整为100万元/户；二孩、三孩家庭贷款额度可分别增加10万元/户、20万元/户；符合市委人才办认定的高层次人才，硕士研究生或高级职称以上人员，住房公积金最高贷款额度提高至200万元/户。
“在江苏省，南通市的购房政策优惠力度可以说是最大的。前几天，一对研究生夫妻买一套总价约302万元的房子，我们企业端的折后价格约为280万元，首付仅需56万元，而夫妻两人的公积金账户余额加起来共有约30万元。换算下来，他们只需要额外支付首付款26万元，公积金贷款200万元后再商贷73万元，月供约为1.18万元/月，而两人每月的公积金就有1万多元，基本上没有太大的还贷压力。”一名熟悉南通房地产市场的机构人士分析称。
据该人士介绍，经过几轮的政策优化调整后，南通市主城区新房市场日趋平稳，特别是“金三银四”的表现在全国三线城市中尤为亮眼。“5月至今，尽管市场热度有所回落，但总体成交量仍然保持着一定规模。相较之下，郊区板块和远郊县区的去化压力较大。”
土地市场也是如此。5月26日，经过52轮激烈竞价，位于南通市园林路东、世纪大道南、海云路西侧纯住宅用地以19.53亿元的总价成交，这也是继2021年11月以来，南通市区再度出现竞价封顶地块。6月6日，南通中创R23006地块被致豪地产拿下，成交楼面地价18689元/平方米，这不仅是南通市近5年来拍出的最高地价，也是南通市土拍史上的第二高地价。
陈文静分析认为，在地方层面，楼市政策还存在较大的优化空间，应通过“一区一策”、与生育政策和人才政策结合等方式进行优化调整。“更多实质性政策如果落地，市场预期或进一步好转和修复，从而带动房地产市场逐渐企稳。预计今年下半年，房地产市场有望迎来温和修复。”
