新京报讯 （记者袁秀丽） 5月18日，中指研究院发布《2023中国房地产上市公司TOP10研究报告》（以下简称“报告”）显示，2022年，上市房企进入“缩表”阶段，房地产上市公司总资产规模出现负增长。与此同时，上市房企的盈利能力和流动性都遇到了挑战，行业出清和优胜劣汰在市场下行周期更加显著。而未来，新房市场规模继续向上突破的动能减弱，企业分化不断加深，房地产上市公司竞争将进入差异化竞争时代。

行业“缩表”，地方国企逆势扩张

2022年房地产市场成交保持低迷态势，在行业整体信心不足的情况下，上市房企进入“缩表”阶段，房地产上市公司总资产规模出现负增长。报告显示，沪深上市房地产公司总资产均值为1409.3亿元，较上年下降5.4%，增速较上年回落9.6个百分点。内地在港上市房地产公司总资产均值为2407.6亿元，较上年下降5.8%，增速较上年回落12.6个百分点。

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中指研究院企业研究总监刘水表示，通过上市房地产公司总资产负增长，不难看出行业进入“缩表”阶段。不过，行业“缩表”主要源自民营房企“缩表”，央企资产规模保持稳定，地方国企逆势扩张。央企自律性强、财务管理严格，注重发展的长期性、稳健性，伴随着市场下行央企“扩表”速度放缓。与此同时，自2021年以来地方国有企业对行业的支撑作用逐渐显现，因此在行业下行阶段开始崭露头角，积极参与地方投资，表现出了较强的逆周期发展能力。

在市场下行周期，盈利能力成为衡量房地产上市公司开发运营能力的试金石。2022年，随着商品房销售市场下行和疫情持续，毛利率降低和资产减值放大，房地产上市公司营收转而下行，超三分之一上市房企出现亏损。其中，报告显示，沪深、内地在港上市房地产公司营业收入均值分别为305.2亿元、464.8亿元，同比分别下降8.9%、16.0%，增速较上年下降18.1、30.4个百分点，净利润均值分别为-1.6亿元、-10.9亿元，同比分别下降112.7%、128.7%。

事实上，受市场调整周期影响，多数房企财务安全性正经受考验。报告显示，沪深上市房地产公司净负债率均值为70.8%，同比上升2.9个百分点；内地在港上市房地产公司净负债率均值分别为81.0%，同比上升13.2个百分点。与此同时，房企的短期偿债能力持续下降，沪深上市房地产公司的现金短债比均值为1.39；内地在港上市房地产公司现金短债比均值为0.79。

市值走低，进入差异化竞争时代

由于房地产市场处于深度调整期，资本市场对房地产行业投资更加审慎，沪深及在港上市房企市值均值均有所下降。报告显示，沪深上市房地产公司市值均值为153.7亿元，同比下降10.4%，内地在港上市房地产公司市值均值为132.3亿元，同比下降18.4%。

此外，2022年，房地产上市公司盈利能力显著下降，股东收益水平持续回落，部分房企逆势增长。具体来看，沪深上市房地产公司每股收益均值为-0.22元，较上年下降257.1%；内地在港上市房地产公司均值则为-0.62元，同比下降251.2%。

值得关注的是，去年房地产板块持续走低，沪深及内地在港房地产上市公司表现整体不如大盘。而2023年一季度，伴随着全国新房市场情绪的修复，房企销售业绩有所好转，央国企和优质民企销售表现相对较好，企业融资环境持续改善，但待偿债务余额较高，企业资金压力不减。在此背景下，投资者将更加关注企业可持续经营能力和长期价值，保持稳健经营、展现出拿地与融资能力的企业更易获得投资者的青睐。

刘水认为，未来，新房市场规模继续向上突破的动能减弱，企业分化不断加深，房地产上市公司竞争将进入差异化竞争时代。上市房企需内外兼修，对内顺应周期调整财务结构，保持充足的偿债能力，打造风险缓冲垫；对外充分利用政策资源，发挥自身优势，抓住窗口期及时补充融资资金，借助政策工具优化资产负债表，为适应行业新周期提前做好准备。