上市最曲折的物企

文/乐居财经 邓鑫妮

上市这件事情上，润华生活服务无疑是有毅力的。历经三次递表，终于通过港交所聆讯。

(资料图片)

俗话说，改名改运。润华生活服务递表过程中两度改名，不知是为了迎合业务发展，还是真应了这句俗语。

更新后的招股书又发生了变化，公司名称从“润华智慧健康服务有限公司”变更为“润华生活服务集团控股有限公司”。

润华生活服务的频道转得有些快，从第一次递表时名字中强调“科技”，到第三次递表时体现“智慧健康”，如今又回归“生活服务”。不过名字上的变化，对营收板块的业绩分配影响并不大。

由于润华集团在地产方的帮衬有限，润华生活服务在第三方增拓下了不少功夫，不过第三方的项目存在一定不稳定性，上半年其重续率降至2019年的水平，而中标率同样出现倒退，给润华生活服务的业绩增长带来几分不确定性。

此外，重仓的医院物业毛利率吊车尾，但是该业态的管理服务收入持续走高，已经超过总收入的四成。高收入低毛利，或许也会在一定程度上制约盈利能力。

中标率下降

“如此频繁的改名，噱头的可能性更高，或许润华物业也不知道自己该用什么名字来破圈。”有人表示道。

最初的润华生活服务或许是想要和自家的医院物业打配合，因此定了“润华科技”的名字来做敲门砖。随着智慧物业概念的兴起，转而又换了思路。眼下换成“生活服务”的马甲，更有物业的味道，但自身的特色就少了些。

不过无论怎么改名，润华生活服务“医院物业”的标签算是贴上了，而它自身也一直在强化这个标签。

从收入分配上来看，大部分时间医院物业管理服务贡献了最多的营收。2019年、2020年、2021年和2022年上半年，润华物业的营业收入分别为3.97亿元、4.86亿元、6.01亿元和3.21亿元；期内医院物业管理服务收入分别为1.44亿元、1.45亿元、2.16亿元和1.3亿元，占总收入比重为36.2%、29.8%和35.9%、40.3%。

然而，其医院物管服务的毛利率常常低于整体毛利率，在低位徘徊。期内，该业务的毛利率分别为10.9%、15.6%、13.3%以及16.3%；而公司整体毛利率为16.8%、21.2%、19%、20.8%。

润华生活服务有超九成的营收来自独立第三方，然而依靠第三方竞标获得新业务的它，今年上半年的中标率和重续率双双下滑。

招股书显示，2019年、2020年、2021年和2022年上半年，润华生活服务获取物业管理协议的中标率分别约为28.4%、32.5%、48.1%及40.7%。

而在其擅长的医院物业中，2021年中标率达到52.7%，2022年中期却骤降至36.8%，减少了15.9个百分点。在其公布的业态板块中，医院物业中标率垫底。

润华生活服务表示，医院项目的中标率下降，主要由于向若干较低级医院（较易受价格影响）提交标书，但报价较其他小型服务提供商的竞争能力下降。

上半年，润华生活服务中标率走下坡，重续率也跟着滑落。2019年、2020年、2021年和2022年上半年，润华生活服务的重续率分别约87.4%、90.6%、90.8%及87.4%。

物业闯关

润华集团的重心毫无疑问是在汽车领域，不过随着润华生活服务资本进程的推进，投注在它身上的目光会越来越多。

值得一提的是，尽管润华生活服务的关联公司并未像其他房地产企业一样听到阵阵雷声，但润华生活服务也免不了“反哺”润华集团。

2020年12月31日，润华生活服务向润华集团提供合计约1.248亿元的计息贷款，该笔款项的利率为7.00%至9.50%。对此，润华生活服务也有担忧：我们或会因于往绩记录期间向一名关联方作出贷款而受中国人民银行的处罚或不利司法裁决。

贷款给关联公司之前，润华生活服务为了收购天津天孚自己又向外申请了一笔贷款授信，以致有息负债增加，推高了资产负债比率，2020年其资产负债比率高达190%。

润华集团主要提供汽车销售和相关售后服务，近些年其盈利显露疲态。2019年、2020年和2021年净利润分别为4.81亿元、5.09亿元和4.85亿元，2022年上半年净利润2.64亿元，同比减少15%。

润华物业2019年8月从新三板摘牌，在这前一年，润华已经助推另一家公司登陆新三板——润华保险。

如今的润华保险总市值1.75亿元，股票活跃度较低，2018年以来营收连年下降，2022年中期收入虽然同比上升，但营业利润同比依旧下降73%。

老实讲，润华生活服务首次递表的时间并不算早，2021年下半年物管股已经开始挤泡沫。润华生活服务苦苦等候了540多天，终于叩开港交所大门，但是创始人栾涛能否一口气将车开进大门，或许还要打上个问号，资本正在审视着他。