原标题：物管企业竞速城市服务赛道

11月7日，普邦股份发布公告，公司与深圳市万物云城空间运营管理有限公司（下称“万物云城”）签署战略合作协议，双方将就全国各地城市空间内的水域保洁、垃圾分类、智慧城市运营等城市运营相关领域开展深度合作。资料显示，万物云城是万科旗下万物云推出的城市服务独立品牌，为政府城市创新治理提供城市运营服务。

(资料图片仅供参考)

近年来，城市服务向精细化、专业化、现代化不断拓展，以万物云、碧桂园服务、保利物业等为代表的头部物管企业纷纷涉足并持续加码城市服务，聚焦市政环卫空间运维、城市公建服务及资产运营、智慧城市共建等领域，在这一充满活力的赛道竞速前行。

政策引领拓宽城市服务内涵

何谓城市服务？碧桂园服务曾给出这样的定义：城市服务是以政府采购、公私合营、混合改制为交易形式，以公共服务为载体，以城市空间运营、产业支持发展、社区民生服务为主要领域，通过数字化赋能、智慧化手段，实现规模化、一体化运营，面向城市政府、企业、居民提供综合服务的集合总称。

过去几年里，物管企业龙头一马当先，城市服务模式探索百花齐放，其中规模大、模式轻的市政环卫成为主要业务。2021年以来，物管企业通过与地方政府、城投公司或战略合作或成立合资公司等方式，共同推进城市服务的落地。一般而言，物管企业布局城市服务的方式可分为三类：一是凭借自身实力进入环卫招标市场，进行市场化投标获取项目；二是与环卫企业联合获取项目；三是通过收购环卫企业布局环卫市场。

政策层面，提倡加强精细化服务，大力提升县城公共设施和服务能力。国家发展改革委发布的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》提出，实施新型智慧城市行动，完善城市数字化管理平台和感知系统；加快推进城市更新，改造一批老旧小区，完善基础设施和公共服务配套，引导发展社区便民服务。

克而瑞物管总经理陈珏认为，在大力实施新型城镇化的背景下，城市服务的内涵不仅包括解决城市治理现有难题，更要满足新型城镇化发展对城市发展提出的新要求。同时，新型城镇化进程对城市的治理水平要求越来越高，物管企业想要拓展城市服务必须要提升服务能力，才能满足政府对城市治理的要求。

头部物管企业积极加码城市服务

城市服务是物管企业公认的蓝海市场，近年来万物云、碧桂园服务、保利物业等头部物管企业纷纷加快市场化发展步伐。

以万物云城为例，万物云城的城市空间整合服务包括城市空间治理和城市资源整合运营。万物云城也与街道办事处密切合作，以协助解决老旧小区的公共服务改进需求，实现城市空间管理的专业化及数字化。

截至2022年3月31日，万物云城已落地了深圳福田区、武汉江汉区、佛山顺德区等下辖的若干街道，以及成都高新区管委会、雄安新区管委会、北京丽泽金融商务区管委会、厦门鼓浪屿管委会等下辖片区，城市空间整合服务业务辐射全国30个城市，项目数量合计52个。围绕城市空间，公司计划通过探索新的项目机会，扎根具有雄厚经济基础的大城市，做城市空间服务的“大管家”和整合服务提供商，打造宜人宜居环境。

碧桂园服务2015年开启了第一个城市服务项目。截至2022年6月30日，其城市服务业务已覆盖全国150个城市。今年上半年，城市服务为碧桂园服务带来约26.35亿元的收入。在市场拓展方面，碧桂园服务中标昆明长水机场、河南洛阳地铁等交通枢纽项目；中标乌鲁木齐天山区城市大物业项目、福州市鼓楼区环卫一体化项目、景洪市环卫城乡环卫一体化项目等。公司发布“碧桂园服务城市合伙人2.0计划”，战略聚焦政府公共服务、产业园区、高校后勤、医院服务和城市全域停车核心赛道，将产品品类体系化发展，通过整合各细分领域的生态和合作伙伴企业，增强城市服务的产品力和核心力。

今年7月，保利物业发布消息，保利物业联合深圳市合隆智慧城市服务有限公司中标深圳市龙华区民治街道办事处城市管家项目，这是保利物业首次以“全域服务”模式进入深圳市。保利物业表示，深圳市于2019年开始试点“物业城市”，与保利物业“全域服务”模式相近。政府将分散的环卫、绿化等服务内容进行整合，统一由“城市管家”提供服务，让专业的市场主体，充分发挥其专业才能和资源优势，提供高品质、高效率的公共服务。

上半年，华润万象生活重点发力城市公共空间业务，成功获取深圳罗湖区南湖街道、笋岗街道“物管城市”服务项目，潍坊市奎文区环卫项目等典型项目，加速向“城市空间运营服务商”转型。

克而瑞物管研究总监汤晓晨向记者表示，物管企业拓展城市服务可能有三方面动机：第一，从住宅走向非住宅再走向大的城市服务，是物管企业主动寻找增量空间的动作；第二，传统住宅服务的定价比较固化，进入城市服务物管企业可以有一个新的定价预期；第三，城市服务会有很多新的业务场景需要去开拓，可能会创新很多新的收入。比如，配套新区政府去做一些系统安装一些硬件，同时去运营这些硬件，相应的就有这方面的收入。但其实物管企业在从事城市服务业务时，因不同城市能级政府的要求也不同，所以多数情况下城市服务只能是个性化的业务。

低毛利率问题待解

尽管物管企业热衷拓展城市服务，但该业务毛利率偏低的问题仍有待破解。

以旭辉永升服务为例，2022年上半年，旭辉永升服务的毛利率为25.7%，较2021年同期的29.9%下降4.2个百分点。主要原因在于社区增值服务及对非业主的增值服务的毛利率下降，以及引入毛利率相对较低的城市服务。

旭辉永升服务首席财务官周迪在公司中期业绩会上解释称，受多方面因素影响，今年上半年，公司城市服务业务的毛利率只有7.2%，比去年要低。随着六七月份持续有大单落地，公司城市服务业务的毛利率未来能维持在10%以上，合理区间应该是在10%至15%的水平。

其实不仅是旭辉永升服务，大部分布局城市服务的物管企业同样面临城市服务毛利率低的问题。

汤晓晨表示，前期城市服务业务的发展并没有业界预期得那么快，但这块业务如果做得比较好或者比较大，它对物管企业贡献的营收额度仍相对比较高。