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当地时间12月7日，黑石集团（BlackStone）CEO苏世民（Stephen Schwarzman）首次回应公司房地产信托基金产品遭遇赎回危机。在当天由高盛举行的一场行业会议上，苏世民否认了公司旗下房地产投资基金BREIT（Blackstone Real Estate Income Trust）遭遇超额赎回危机。该基金在上周限制了赎回规模，原因是投资者的赎回请求已经超过了月度和季度限额。

苏世民认为，“BREIT面临赎回意味着产品出现问题”的说法是错误的。他强调，这并不是一只具有每日流动性的共同基金，其持有的资产是房产。

苏世民表示，在BREIT收到的众多赎回请求中，有相当一部分来自亚洲。而亚洲的投资者往往更多地通过融资来扩张头寸，但今年早些时候市场恶化，这些投资者需要筹集现金满足追加保证金的要求，因此选择了赎回基金份额。

此外，受到投资者持续赎回的传言影响，黑石股价近期跑输大盘，自上月高点已经下跌超过20%。

黑石房地产投资基金BREIT是什么？

黑石集团2017年推出BREIT，是市场上规模最大的私募房地产基金之一，主要投资于美国商业房地产，并在较小程度上投资于房地产债务投资。公开资料显示，目前该基金总规模为1250亿美元（约合人民币9000亿），净资产规模为690亿美元（约合人民币4800亿），投资组合涵盖房屋租赁、工业、数据中心等。

过去三年，BREIT一类份额的年化回报为15.5%，今年的回报为9.3%。该基金的优异表现，也让该基金的规模快速增长，且为黑石带来丰厚的收入。根据黑石最新的财报，该基金给黑石集团带来的费用收入占整个集团该收入的五分之一。

但在今年10月，BREIT收到了高达18亿美元的赎回请求，约为其净资产的2.7%，11月收到的赎回请求同样超过了月度赎回上限。由于赎回压力过大，黑石集团不得不限制投资者的赎回规模。限制之后，该基金相关投资者，一季度最多只能赎回5%的份额，每月最多只能赎回2%的份额。12月投资者只被允许赎回相当于该基金0.3%的净资产额度。由此也引发了投资者关于公司陷入流动性危机的担忧。

为了应对基金赎回，黑石正在紧急筹划出售拉斯维加斯赌场等地产项目，计划出售其持有的两家赌场的50%股份，估值在13亿美元左右。

此外，也有分析认为，投资者之所以急于赎回主要是对BREIT的实际价值存在疑问。在美国地产市场走势低迷的大背景下，BREIT年初至今回报率仍然高达9%以上。尽管黑石将BREIT的高回报率解释为公寓和工业地产租金上涨所致，但投资者仍然不买账。

美国房地产信托基金面临危机

BREIT并不是唯一陷入危机的房地产信托基金。规模仅次于BREIT，隶属喜达屋资本的房地产投资信托基金（SREIT）也在11月遭遇投资者的资金赎回请求超过月度限额后开始限制赎回。

与BREIT一样，SREIT允许投资者每月赎回资产净值的2%，每季度的赎回额度为5%。SREIT的规模达到146亿美元，管理着这只基金的喜达屋资本的资产总价超过1250亿美元。与BREIT类似，SREIT今年的投资回报相当可观，SREIT截至10月的年初至今回报率为10.2%。

SREIT与BREIT具有相似的资产组合和费用结构，SREIT的大部分资产也是公寓大楼和仓库。它们是近年来REIT行业中表现最强劲的两只基金。

分析认为，房地产信托投资基金的优异表现，是基于美国房地产市场过去两年的疯狂上涨。据标普CoreLogicCase-Shiller全国房屋价格指数显示，在2020年3月至2022年6月期间，美国房价惊人地上涨了42%。

但在美联储年初开始疯狂加息后，美国房地产的泡沫正在逐渐破灭。美国30年期固定抵押贷款的平均利率从2.98%飙升至7.1%，为2002年以来首次突破7%，这严重影响了购房者的需求。

据抵押贷款银行协会（Mortgage Bankers Association）的数据显示，抵押贷款购买申请同比下降了41%。实际上，现在的购房申请数量比2008年金融危机时还少。需求暴跌之下，全美范围内的房价已经出现了量价齐跌的局面。据美国公布的最新房价数据显示，20城房价在9月环比下跌1.2%，为连续第三个月下跌。

另外，据全美地产经纪商协会（NAR）公布的数据显示，美国10月成屋销售总数年化录得443万户，创2011年12月以来的新低，环比下降5.9%，为连续9个月下滑，创有史以来最长连跌纪录，连跌周期甚至已超过2008年次贷危机时期。

越来越多的华尔街机构发出警告，美国的房地产市场泡沫将会加速破灭。其中，毕马威（KPMG）首席经济学家DianeSwonk预测，2023年美国的房价或将下跌15%；摩根士丹利认为，美国房价调整才刚刚开始，凯斯-席勒全美房价指数将于2023年同比下跌4%，2022年6月至2024年底，美国房价将由峰值下滑约10%。

与此同时，美国大部分房地产投资信托基金的一致共识是，美国房地产交易市场正在大幅放缓。越来越多的投资者认为，目前房价还未跌到位，房地产投资信托基金和房地产行业将面临进一步下跌。