随着新一轮偿债高峰的到来，2023年开局即决战，抓住政策窗口发债成为大多数房企新年的重点工作之一。

在“第二支箭”的支持下，万科、新城控股、美的置业等五家房企中期票据集中获批注册，累计可发行额度达669亿元。

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据中国银行间市场交易商协会官网2月2日披露，这五家房企中期票据的获批时间是在去年12月，其中万科337亿元中票、新城控股150亿元中票、美的置业150亿元中票、新希望五新实业集团10亿元中票及中国铁建房地产22亿元。

两年内，这些房企可以择机发债，按需补充公司流动性。

一向被视作“好学生”的万科这次获批注册的中期票据一共有三笔，注册额度分别为20亿元、37亿元、280亿元，超过碧桂园近期获批的200亿元，成为当前获批注册中期票据额度最大的房企。

自去11月支持房企发债的“第二支箭”释出以来，这也是混合所有制房企首次被覆盖。跟万科一同在去年11月向交易商协会表达申请注册中期票据的混合所有制房企还有金地，金地申请注册的额度为150亿元，目前尚未有获批的信息释放。

优质民营房企是去年11月以来储架式中票融资的主要受惠方。不仅碧桂园，龙湖也获批注册中票额度达200亿元，算上此番获批的新城控股、美的置业、新希望，民营房企此轮获批注册中票已超过700亿元。

不过获批注册只是拿到了发债的入场券，只有成功发行才算是房企拿到了真金白银。

一位出险房企财务高管对界面新闻表示，当前市场对房企发债依然谨慎，出险民营房企的融资环境依然未出现明显好转，不过各家都在做准备，等待发债机会。

据界面新闻了解，1月房企债券发行充分利用政策利好，在延续12月良好势头的基础上，出现了新突破。

中指研究院指出，在政策持续鼓励下，信用债发行主体出现明显多样化。除央国企及已经发行过增信债券的民企外，中骏、雅居乐等中型民企也新加入到发行行列，出险房企如合景泰富也有成功发行，且均获得中债增的不可撤销连带责任担保。

厦门房企中骏和广州房企雅居乐是2023年首批发债的民营房企，虽然现金流紧张，但都在这一轮地产调控周期中保持着债务零违约的纪录。

1月18日，中骏集团官微发布信息称，该公司成功发行2023年度第一期中期票据，发行规模15亿元，期限3年，发行利率4.1%，中债增进公司提供全额无条件不可撤销连带责任担保。

据募集说明书，中骏募集的15亿资金中不低于10.5亿元用于项目开发建设和购回或偿还公司境外美元债券用途，不超过4.5亿元用于补充流动资金。

同一日，雅居乐也宣布成功发行2023年第一期中期票据募，金额12亿元，期限3年，利率4.7%，同样由中债增进公司提供全额无条件不可撤销连带责任担保。募集资金将用于项目开发建设和发行人补充流动资金用途。

中指研究院指出，“第二支箭”政策不仅快速落地，而且惠及面在快速扩大，只要为合理融资需求，安全、出险房企均有机会获得支持。

近期出险房企发债也成功破冰。

据上清所1月31日公告，合景泰富间接全资公司广州合景控股集团有限公司于2023年1月19日发行了2023年度第一期中期票据，实际发行金额为7亿元，利率为4.5%，期限为3年，资金用途为项目开发建设。

合景泰富成功发债的时，另一家出险房企旭辉却未能如期发债，说明出险房企发债依然困难。

今年1月初，旭辉对外宣称拟发行2023年度第一期中期票据，原定发行规模为不超过20亿元，后来将发行额降为15亿元，拟于1月18日完成发行。但至今未有成功发行的消息传出。

海外债在连续5个月断发后，也再度迎来曙光，1月越秀、金茂这类国企率先在澳门金交所成功发行债券。

中指研究院表示，受行境外债券频繁违约影响，房企海外债发行严重受挫，投资人信心短期内难以修复。而头部央国企凭借良好的信用安全度再次打通海外融资渠道，为行业恢复发行境外债券打造了基础，未来可能有更多信用良好的房企重获投资人认可，回归海外债发行。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对界面新闻表示，当前房企融资环境有一点点改善，但改善不大，尤其是出险房企。

据中指研究院监测，2023年1月，房企非银融资总额为508.5亿元，同比下降33.1%，环比下降27.0%；行业平均利率为4.32%，同比上升0.41个百分点，环比上升0.23个百分点。

中指研究院对界面新闻表示，受春节假期影响，1月融资同环比均为下降，但降幅较上年同期已有所收窄，表明在经历了一年的动态调整及年末的政策刺激后，行业融资进入了相对稳定阶段。

具体来看，房地产行业信用债融资297.2亿元，同比基本持平，环比下降27.6%；海外债发行67.3亿元，同比下降21.2%；信托融资15.6亿元，同比下降82.2%，环比下降81.9%；ABS融资128.4亿元，同比下降55.5%，环比下降36.0%。

在融资环境持续承压的背景下，房企2023年又将迎来大规模偿债潮。

中指研究院指出，截至2022年12月31日，2023年债券余额为9579.6亿元，其中信用债占比65.9%，海外债占比34.1%。

华福证券分析师李清荷表示，2023年1月、3月、4月、7月和9月为房地产行业偿债高峰期，均有近千亿规模债券到期，偿债压力较大。具体房企来看，主要压力集中在恒大、碧桂园、华发股份、金地、建发、融信、世茂等房企，2023年到期规模在400亿元-180亿元不等。

需要认清的现实是，如今融资端支持政策更多利好央国企及部分财务状况较好的民营房企，进一步加剧了房企的信用分化。惠誉评级认为，房地产行业更为可持续的复苏仍将依赖于住房需求的稳健恢复。