2022年，在持续探底的楼市背景下，既有百强房企销售普遍下滑、千亿房企“缩编”，也有新秀崛起，房地产行业格局正在加速洗牌。

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2022年全年，百城成交金额下跌40%，百强房企业绩同比降幅也保持在41.6%的较高水平。易居CEO丁祖昱表述，2022年的房地产市场，整个行业规模回到2015年。

四季度尤其是12月份，在一系列支持政策释放下，房地产市场迎来小幅翘尾行情。据克尔瑞统计，百强房企12月销售规模环比增长22.2%，虽比10、11月明显增长，但同比仍降低30.8%。

在市场波动之下，百强房企各梯队销售门槛较去年同期显著降低，且均低于近年同期。

其中房企销售额TOP10门槛同比降低41.9%至1673.1亿元，TOP30门槛507.2亿元，同比降幅高达55.8%，TOP100和TOP200门槛也分别降低至116.1亿元和23.9亿元。

根据中指研究院监测显示，2022年销售额超千亿房企为20家，较上年同期减少21家；超百亿房企130家，较上年同期减少28家。

房企的排名也发生了重大变化。克尔瑞数据显示，房企2022销售规模前五分别为碧桂园、万科、保利、绿城及中海，新进入TOP10之列的还有龙湖及建发，与此同时，2021年前五之列的恒大、融创则已经难觅踪影。

不过，目前位列第三的保利与万科差距很小，在中指研究院不同标准的统计下，其已经超越万科位列第二，综合各机构数据可以确定的是，“碧万恒融”时代已不再，行业龙头已然成“碧万保”时代。

2022年，即使公开披露销售目标的企业数量较往年显著减少，或是已经主动调降了全年目标，但规模房企实际的业绩完成情况仍远不及预期。

从公布2022年销售目标的15家房地产企业来看，仅绿城、滨江、越秀、首开完成全年销售目标，整体目标完成率均值为73.6%，低于去年的93.4%。

TOP10房企中，仅有华润置地、招商蛇口及建发销售额分别增长2.1%、1.18%及2.83%，其余业绩均为负增长。

十强房企尚且如此，2022年近9成百强房企累计业绩同比下滑，同比降幅大于50%的企业数量达到36家，如融创、世茂、旭辉等，另有32家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。

克尔瑞指出，2022年，也有部分企业通过稳健的财务运营、热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。

一类是央国企如华润、招商蛇口及建发等，位列第16名的越秀地产也因销售额出现9.4%增幅，名次较去年上浮15个名次。

另一类是部分优质民企如滨江、仁恒、瑞安等，虽然销售额未出现增长，但排名上浮明显，尤其是滨江目前位列第12名，接近TOP10门槛。

值得注意的是，从机构数据中可以发现，建筑系央企、地方城建去年增长势头强劲。

据中指研究院统计数据，2022年分散在四处拿地的“中建系”在销售端收获颇丰，8个工程局中，除了四局和六局，其它6个工程局下属地产平台销售额均破百亿，合计1724亿。其中八局（中建东孚）、三局（中建壹品）业绩靠前，销售额分别为505.2亿元及401.8亿元。

各工程局地产平台中增长最大则是二局（中建玖合），依靠其在北京太阳宫的“日光”项目，实现了从前年刚破百亿到2022年204.4亿的销售新纪录，势头最猛的八局2022年销售额增量也超百亿，同比增长达26%。

中铁系与中铁建系地产销售额排名也明显上浮。2022年，中铁建地产以1283亿销售额位列第15名，2021年为第25名，中铁以752亿销售额位列24名，较2021年上浮30个名次。

地方城建集团方面，有两家表现较为突出，武汉城建实现销售额550亿元位列第37名，较去年上浮20个名次，北京城建的销售排名也上浮了46位。

展望2023年，格局分化仍将与房地产行业密切关联，因为短期内企业运营改善的核心还是在于销售端，而市场的购买力和置业预期还有待于修复。

根据中指调查，疫情影响下置业意愿略有回落，一线和二线城市置业意愿提升，其中一线城市提升相对明显，2023年，随着疫情形势逐渐好转，经济逐步复苏，但当前人们置业更趋理性，市场预期仍需时间修复。

“乐观预期下，市场销售规模小幅增长，悲观预期下，市场调整态势或延续，开工、投资仍面临下行压力。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。

“未来三至五年全国商品房销售规模将保持在13亿平方米左右，行业规模步入无增长时代。”克尔瑞预计，2023年企业整体业绩预期势必将更为谨慎，不排除有更多房企不再公布年度目标。

受制于市场整体需求和购买力不足、表现依旧疲软，只有耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障，才能让房企真正走出困境。