随着国内商业地产的不断升级换代，无论是办公物业、购物中心、商业综合体等商业地产资产，还是存量商业资产经过升级改造及运营管理提升了回报率后，资产价值得到很大提升，给证券化提供了好的估值空间。

根据戴德梁行发布的2019《亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》，2019年国内资产证券化继续高速发展，发行量同比增幅超过30%，物业资产类别更加多样化，产品结构设计更加接近标准化REITs，其中仓储物流REITs/CMBS发行增速较快，为近期市场热点。数据中心未来有望成为资产证券化的新型资产类别。

“市场发展较快主要有两点原因：第一，金融市场收紧对房地产行业贷款额度，资产证券化市场逐渐成为优质物业持有企业主要的融资渠道。”戴德梁行资产证券化业务负责人杨枝向《证券日报》表示，“第二，得益于产品结构设计相对简单、税费负担较少及标准化强等特点，CMBS产品在2019年间已成为市场主要发行产品，加速了市场规模扩张。”

国内不动产资产证券化加速

据戴德梁行统计，截至2019年底，亚洲市场上活跃的REITs共计178支，总市值达2924亿美元，同比增长约25%，其中日本、新加坡、中国香港三地REITs市值合计占比达93%。

值得一提的是，2019年国内商业不动产资产证券化市场延续了前一年快速发展势头，共发行81单产品，发行规模达1550.8亿元，产品数量和规模分别同比增长42.1%和36.3%。其中CMBS产品发行46单，类REITs产品发行23单，CMBN产品发行12单。同时，国内首批发行的商业不动产资产证券化产品陆续进入产品首个开放期。

另据公开资料不完全统计，截至2019年底，从持有物业数量来看，已发行的国内商业不动产资产证券化产品共计持有底层物业423处，其中零售业态在2019年间继续扩展，奥特莱斯、文创/文旅商业细分业态于年内首次成功发行资产证券化产品。

此外，新加坡和中国香港共有16支REITs持有中国内地103处商业不动产。2019年，两地REITs在中国内地不动产交易十分活跃，共收购16处物业，处置3处物业。不难看出，“境外”REITs继续收购内地物业，2019年收购了19个项目。

“物业资产证券化动作频繁跟整体金融政策相关，随着证券化加速，持有这些物业的企业能够快速变现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，这将充盈企业资金链。

新基建REITs或成下一个增长点

针对本次疫情突发对中国市场的影响，杨枝向《证券日报》表示，商业地产的估值逻辑考量资产未来长期现金流的折现价值，尽管短期内现金流受疫情影响，但物业总体估值不会因为疫情而产生剧烈波动，针对不同业态的资产受到的影响程度不同，单纯依靠经营性收入的资产类型(如酒店、百货)受到影响及冲击较大，而有租约保障的物业类型(如办公、物流)影响相对较小。

同时，他强调，资产的现金流充足程度是证券化产品按时还本付息的至关要素，疫情短期影响现金流的情况，会对已发行产品，监测现金流变化提出更高要求。新产品发行短期内或因疫情影响有所放缓，但长期依然被看好，未来“新基建”REITs(物流、数据中心、医疗健康、停车场)或成为下一个行业增长点。

众所周知，“新基建”主要包括七大领域，5G基建、特高压、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能和工业互联网。

“‘新基建’可以通过更加丰富的金融手段吸引更多民间资本参与投资和运营，优化和改变以往传统基建仅以政府投资为主的固有模式。”莱坊中国区战略咨询部高级董事陈铁东在接受《证券日报》记者采访时表示，“新基建”投资主要由各类运营商和企业进行，市场化投资占比较传统基建大，对财政资金的依赖性没有那么强。财政政策和货币政策的协调，通过专项债、PPP等模式支持“新基建”，配合降低融资成本、减税降费、加大对研发成本补贴等方式，包括REITs，还有专项债、ABS等金融工具，以及PPP模式的使用过程中提供政策倾斜，也是比较好的投融资促进方式。

“‘新基建’REITs是大方向大趋势，潜在投资成本比较高，通过证券化手段可提供充分的资金支持。”严跃进向《证券日报》记者表示，预计未来“新基建”REITs规模会越来越高。(王丽新)