来源 博望财经

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文 天峰  

在2020年下半年“房住不炒”、“三道红线”等严格政策环境下，随房地产行业一起迎来“大地震”的还有中国最大的房产交易和服务平台贝壳。

与行业共振，贝壳过得并不好

3月16日，贝壳发布了2022年第四季度和全年财务业绩，显示全年总交易额同比下降32.3%至2.61万亿元，净收入同比下滑24.9%至607亿元，净亏损为13.97亿元，较去年同期的5.25亿元翻番。

对于营收下滑的原因，贝壳归为2022年市场情绪低迷及疫情反复扰动公司营运。

贝壳除了业绩表现不佳，就连门店和经纪人数量也在齐降。截至2022年底贝壳的门店数量4.05万家，较上年同期的1.05万家减少20.6%；经纪人数量39.40万名，较上年同期的6.05万名减少13.3%。

当然，无法否认的是贝壳财报中的确也存在一些亮点。2022年贝壳经调整经营利润为23亿元，而上年同期为14亿元；经调整经营利润率为3.8%，较上年同期的1.7%增加2.1个百分点；经调整EBITDA同比微增至47亿元。

另据贝壳执行董事兼首席财务官徐涛表示，“于2022年全年，市场及我们的业务都经历了包括COVID-19疫情和开发商风险外溢在内的诸多挑战。面对困境，我们采取强而有力的措施，聚焦成本管理及优化效率，最大化我们平台的价值以更好地留存并吸引优质服务者。我们录得净收入607亿元，同比下降24.9%，收缩幅度小于市场跌幅。”

对于今年第一季度业绩展望，贝壳基于近期房地产相关政策和措施的潜在影响，预计实现净收入总额将在180亿元至185亿元之间，由2022年同季度上升在43%以上。

或许正是源于对贝壳盈利能力及未来营收增长的看好，业绩发布后股价上扬。就港股市场来看，3月16日贝壳股价报收45.75港元/股，截至发稿日股价50.45港元/股。

业绩下滑，房产交易是“罪魁祸首”

据公开资料显示，贝壳起于链家，但不同于链家网的垂直自营模式，贝壳使命是缔造平台，曾在2020年8月就以1000亿元市值位列《苏州高新区·2020胡润全球独角兽榜》第14，当月在纽交所正式挂牌上市，成为“中国居住服务平台第一股”，后2022年5月正式在港交所挂牌上市，成为首家以“双重主要上市+介绍上市”形式返港的中概股。

目前贝壳是领先的线上线下一体化的房产交易和服务平台，率先在中国打造了平台基础设施和标准，致力于重塑服务者作业模式，从而更高效地为消费者提供二手房和新房交易、房屋租赁、家装家居等其他房产交易服务。2021年贝壳的平台完成了超过450万笔房产交易，合计总交易额达到38，535亿元。根据灼识咨询报告，按总交易额计算，公司是中国最大的房产交易和服务平台，同时也跻身全球前三大商业平台之列。

贝壳的业务主要分为四大板块，即存量房业务、新房业务、家装家居业务、新兴业务及其他。

众所周知，贝壳主打的就是房产交易，这是其最主要的收入来源。2022年贝壳存量房总交易额15765亿元，净收入241亿元；新房总交易额9405亿元，净收入287亿元，两者合计交易额和净收入均占贝壳相同指标的90%左右。

贝壳2022年业绩的惨淡，与这两项业务的低迷有着直接关系。因房地产市场持续下行，贝壳存量房及新房的交易总额分别同比下降了23.4%及41.5%，导致净收入分别同比下降了24.5%及38.3%，成为拉低贝壳整体业绩表现的“罪魁祸首”。

细心的读者会发现两点，其一是虽然贝壳存量房交易额高于新房交易额，但存量房交易净收入却不及新房。

其二是虽然存量房及新房交易额同处于下降趋势，但两者降幅却有较大差距，即新房交易总额及净收入均较存量房降幅更大。事实上，这个原因很简单，这点可以用房地产整体市场来解释。据“贝壳研究院”发布的数据显示，2022年全国二手房交易额同比下降31%；另据“克而瑞”发布的数据显示，2022年百强房企销售额同比下降42%。

贝壳在房产交易上的失利，并不影响在家装家居及新兴业务上的意气风发。

据财报显示，2022年贝壳家装家居的总交易额较去年同期翻了25倍至54亿元，实现净收入同样是翻了25倍至50亿元，贡献的利润更是同比增长将近1000倍至14.85亿元，贡献利润率也是同比大幅增加28.6个百分点至29.4%。对此，贝壳解释称，“这主要完成对圣都家装的收购、且其财务业绩于该年度二季度合并入账，以及家装家居业务总交易额的有机增长”。

早在2021年7月，贝壳就宣布以不超过80亿元收购圣都家装全部股权；4个月后成立贝壳整装大家居事业群，并设立整装大家居战略管理与投资中心；2022年2月郑深圳被任命为整装大家居战略管理与投资中心负责人，直接向董事长、CEO彭永东汇报；4月贝壳宣布已成功完成对圣都家装（包括旗下子公司和附属公司）的收购，收购后贝壳拥有圣都100%已发行和流通股权，圣都正式成为贝壳的合并子公司。

据悉，圣都家装成立于2002年，总部位于杭州，主营业务为整装模式的家庭装修服务。截至2021年底，圣都家装已经进入全国31个城市开设110余家门店，累计服务超15万家庭。

此外，贝壳新兴业务的净收入同比增长33.4%至28亿元，主要原因系轻托管租赁服务的净收入增加。

探索第二增长极，发挥协同优势

深知“单条腿”走路的弊端，贝壳积极探索第二增长极。

2021年底，贝壳正式宣布进行“一体两翼”战略升级，其中“一体”即二手和新房交易服务赛道，“两翼”分别为整装大家居事业群与惠居事业群，圣都家装的加入将大幅强化贝壳在家装领域的优势，完成了可以支撑更大规模标准化拓展的底层能力搭建，在家装业务上已经度过了从0到1的过程，而圣都家装将让贝壳更快速实现从1到100的规模化复制。

据“乐居财经”报道，贝壳管理层介绍，“一体”为“两翼”提供了过90%的客户线索。同时，通过培训和实习，贝壳经纪人获得家装家居的专业知识，提升获客和转化。房产交易服务业务对于家装家居业务总合同额的导流贡献比例持续增长。

值得庆幸的是，虽然贝壳收入在下降，成本也在优化，进而对利润保驾护航。

2022年，贝壳的营业成本469亿元，较上年同期下降27.8%。

深扒贝壳成本，主要在集中在佣金、薪酬和门店成本上，在“采取强而有力的措施，聚焦成本管理及优化效率”等一系列措施下，贝壳主要成本均在下滑。数据是最好的证明，2022年贝壳经纪人和其他销售渠道佣金同比下降35%至205亿元，内部佣金及薪酬成本同比下降32%至179亿元，门店成本同比下降12%至33亿元。

正是在门店和经纪人数量齐降下，贝壳实现了降低成本的目的。

也正是因为成本下滑，贝壳的毛利率得以上升。2022年贝壳的毛利率24.4%，较上年同期的16.4%有明显提升。对此，贝壳解释称，“相较于新房业务，贡献利润率相对较高的存量房业务及家装家居收入占总收入占比提升，同时随着链家经纪人数量减少，链家经纪人的固定薪酬成本减少，导致存量房业务的贡献利润率提高；利润率较高的项目数量增多以及固定薪酬成本占新房业务净收入的比例相对降低，致使新房业务的贡献利润率提高”。

至于未来如何发展，贝壳也给出了答案，“展望2023年，我们‘一体两翼’战略的推进将驱动业务更多元化的发展，也对经营稳定性及盈利能力提出了更高的要求。随着支持性政策的出台，我国房产市场已显现出复苏迹象，市场预期逐渐改善。其将在2023年继续着重优化业务运营，平衡效率、风险控制及规模扩张，持续推进生态治理，并进一步提高服务品质。”

的确，“金融十六条”、“三箭齐发”等政策暖风频吹之下，楼市复苏的信号明显。根据中指研究院数据显示，今年前两月TOP100房企销售总额9841.1亿元，虽同比仍在下降，但降幅4.8%相较去年同期降幅大幅收窄29.2个百分点，其中2月单月销售额环、同比均大幅上升，增幅均在30%左右。另据克而瑞统计数据显示，前两月TOP100房企操盘销售金额8189.5亿元，同比降幅同样较上月收窄至-11.6%，其中2月单月销售业绩环比上升29.1%，同比上升14.9%。

2023年随着房地产行业复苏，贝壳也要“活了”吗？