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来源：中国房地产报

“房企降价被罚的背后原因，大概率是前期以原价购入的业主们向监管部门投诉所致。”

【资料图】

刘伟/发自北京

“昆山这份文件产生的背后原因，大概率是前期以原价购入的业主们向监管部门投诉所致。”5月8日，尚滨花园项目的一位工作人员李利（化名）在受访时称。

5月5日，一份落款为昆山市住房和建设局的文件发布通报文件显示，昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的尚滨花园项目销售过程中，擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。对于上述项目暂时关闭网签，待整改结束后予以开通。

为核实该文件的真实性，5月8日，记者致电昆山市住建局房管处求证，多次拨打均无人接听。

江苏一家本土房企的高管表示，近几年房企日子很难过，前是政策调控，后是疫情影响，造成房地产市场下行，房屋成交量大幅下降，房企回款难，资金面压力大。作为房企，降价售房是断尾求生的没有办法的办法，事关企业存亡。

“房企大幅降价销售肯定会对市场产生不利影响，尤其是对前期已购房老百姓，辛辛苦苦省吃俭用的钱，房子甚至没拿到，资产就贬值，情感上难以让人接受，老百姓容易信访投诉，会影响社会面稳定。”该高管认为，从这个角度说，应该对地产商大幅降价售房的行为进行约束。

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“降价售房遭前期业主投诉”

这次被处罚的昆山长泰置业有限公司是苏州万科旗下的项目公司，股权比例分配上，苏州万科持股60%，广州广电房地产持股37.5%，开发项目为万科常青藤尚滨花园。

目前，该项目推出的为三期的最后一批房源，共300余套，在“五一”假期前一直是按备案价1.7万~1.8万元/平方米的单价销售，此次推出的特惠政策是一房一价，每套房源优惠30万元左右，最高可优惠32万元。折算下来均价约1.5万元/平方米，相当于8.3折至8.8折。

“‘五一’期间来项目看房的人太多了，我们顺势推出了一批低价房源，有30多套，每套单价比备案价低两三千元，但这些房源还剩一部分没卖完就被叫停了，住建局不让网签，买了等于白买。”李利说。

很多人只知道项目降价销售被处罚了，但不知道为什么被处罚。李利认为，当地住建局关注此事，很有可能是前期以1.8万元/平方米左右购入的业主向监管部门投诉所致。以特惠价格买到就是赚到，前面的业主肯定心理不平衡。

李利说，尚滨花园现在还能以备案价购入，“五一”期间以1.5万元/平方米的价格购入的已经确定不能网签了。

通报文件中提到的另一项目梦之悦花园是由昆山嘉宝网尚置业有限公司开发。股权穿透后发现，该项目公司由光大嘉宝股份有限公司100%持股，背后的主要股东为光大控股与上海嘉定区国资委。

梦之悦花园在4月中旬就推出了7.3折优惠，多为建筑面积86~94平方米的房源，原销售单价约2.1万~2.2万元/平方米，折后只要1.6万~1.8万元/平方米，最大力度一套房源总价可省50多万元。

梦之悦花园首次开盘是在2018年9月份，2019年9月毛坯交付，当时销售均价22200元/平方米，产品类型为多层、小高层和高层板楼。截至目前，所推出的房源均已售罄。

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降价销售之辩

客观来看，房企随行就市、降价销售吸引购房者和回笼资金有着市场因素。

有机构统计数据显示，房地产市场在经过2023年一季度的复苏后，4月，百强房企销售额同比增幅近三成，环比跌幅近15%，回暖势头有所放缓。

具体到昆山来看，2022年，新建商品房销售350.97万平方米，同比下降8.8%；商品房销售665.07亿元，同比下降4.2%。

到2023年4月，据相关统计，昆山新房均价达到23765元/平方米，同比环比均有上浮，但新房成交1610套，环比3月减少977套，下滑达到38%。

一些观点认为，昆山市住建局的做法欠妥。一位曾在浙系房企投资条线任职的人士称：“监管部门过于敏感了，房企项目尾盘降价销售是合理的，20%的降价也是在合规的范围，这也符合政策去库存的大方向。”

“按照目前行业的实际情况，以及市场的需求情况，通过房价下调来促进销售是一种比较正常的现象，不应该采用这样的方式去处罚降价的开发商。”有房地产市场观察人士称。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师则认为，降房价是很多人的呼声，但是降价卖房也需要合法合规才可以。虽然现在的房价主要是市场价在调节，但是开发商在销售的时候，依旧还要遵循商品房预售的相关规定，不能在房价预售备案后擅自大幅度降价。

《商品房销售明码标价规定》明确规定：商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。开发商应当严格按照申报价格对外销售，比备案价低很多销售显然违背了上述规定。

前述房企高管称，目前，可能存在的事实是，房子价格降了，也不见得就能去化多少。先降价的，属于行业抢跑的，对市场规则肯定有破坏，引起同行连锁反应，可能引起‘踩踏’，进而会影响房地产复苏。

“擅自大幅度降价销售还可能会对周围楼盘，甚至某个市区楼盘销售造成连锁反应，影响到周围楼盘的销售和价格，进而影响到整个楼市的正常秩序。这也是为什么政府一再强调‘稳楼市’的一个很重要原因。”王玉臣说。

上述房企高管表示，对于大幅降价售房，从全局考虑，必须进行约束。现在大家都难，无论是购房者、房企，还是地方政府。“发展经济是根本，只有经济上去了，需求端好了，房地产业才可能会慢慢修复。”

对于未来市场的走向，上述投资人士表示，市场需要一个缓冲期，当下回暖动力不足的现象属于正常，市场跟随政策因势而动，后期走向还要看金融政策的宽松程度、以及地方的购房政策松动等情况。