作者： 孙梦凡
[ 土拍回暖的同时，百强房企中民企的拿地金额攀升至333.8亿元，同比上升16.6%。 ]
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2023开年，楼市一片回暖之声，土拍市场也出现新动向。
今年前两月，在北京、杭州、苏州等优质地块影响下，房企投资积极性有所回升，超两成百强房企出手拿地。值得关注的是，沉寂许久的民营房企也逐渐在土拍中现身，新城、建业等去年几乎未拿地的企业开始参拍，杭州、苏州土拍中本地民营企业投资也较为突出。
在过去两年的集中供地中，民营房企的投资几近暂停，仅龙湖、滨江等少数财务状况较好的房企尚能保持一定投资力度。如今楼市出现回暖信号，房企融资也逐步破冰，民企重新出现在土地市场，到底有怎样的信号意义？
对此克而瑞认为，部分去年没有或少量拿地的民企，出于补仓需求才积极参与土拍市场，当前民企投资不具备全面复苏的基础。大多数企业资金紧缺的局面并未得到有效缓解，面对优质地块仍是“有心无力”，大部分爆雷房企也丧失了融资、拿地的功能。
不过，对于优质民营房企、稳健型地方中小民营房企而言，当前或迎来了拿地的好时机。业内观点认为，房地产行业目前已接近“量升价稳”的阶段，尽管离摆脱行业危机仍有较长距离，但一线和强二线城市回暖给行业重新注入了信心，房企拿地复苏也势在必行。
民企拿地力度回升
在出现回暖信号前，土拍市场刚经历了极度低温的一年。
克而瑞数据显示，2022年全年，全国土地成交面积14.6亿平方米，同比下降36%；成交金额4.6万亿，同比下降32%，成交建面降至近十年新低。百强房企拿地总金额约为1.65万亿，同比腰斩，投资力度大幅下滑，近四成百强房企全年投资暂停。
其中，民营房企拿地收缩的力度尤为突出。2021年集中供地第一轮出让时，民企总拿地金额超过5000亿元，占比高达40%；随着市场环境生变，从2021年第二轮开始，民企投资便大幅萎缩，到2022年末，民企投资占比大多都低于20%。
克而瑞研究中心高级研究总监谢杨春表示，民企在过去的集中供地中，投资几乎暂停，仅覆盖大本营区域，曾经的头部拿地大户在集中供地中也鲜有现身。能在土地市场持续出现，且能保持拿地连续性的，仅有龙湖、大华、滨江、伟星等少数财务状况相对较好的企业。
不过，2023年这一局面出现变化，沉寂许久的民营房企似乎动起来了。
亿翰智库数据显示，2023年2月，各大核心城市陆续供地，房企拿地金额有所回升，当月房企拿地总金额同比上升9.2%，环比上升52.4%；拿地平均溢价率5.6%，溢价率有所回升。
土拍回暖的同时，百强房企中民企的拿地金额攀升至333.8亿元，同比上升16.6%，排名靠前的房企如厦门坤霖辰房地产、滨江集团、伟星房产均为参与了苏州、杭州土拍的房企。从绝对占比看，1~2月权益拿地金额TOP100房企中，央企、地方国企和民企分别占比14.7%、55.6%和29.8%。
西政资本表示，杭州今年集中供地的热度非常高，民营房企的参拍热情和拿地力度都有很大提升。从今年春节后的情况看，随着金融支持力度持续加大，优质头部民营房企的参拍力度正逐步上升，一些已出现公开债券或非标违约的民营房企也加入了拿地阵营。
比如，在郑州2023首轮集中供地中，郑州高新区的一宗地块由郑州建泓置业有限公司以4.93亿元竞得，成交楼面价3574元/平方米，郑州建泓置业有限公司系建业地产旗下子公司。
土拍规则优化、市场信心回升，是促使房企提升投资力度的客观原因之一。
谢杨春称，2023年集中供地在政策上有所变化，一方面提前三个月公布拟出让地块信息，给房企留足投资研判时间；在供应地块上也诚意满满，比如重庆在第一轮供地前公开的供地情况“近郊板块占比68%”，长沙“核心主城区供地大幅增加，远郊占比偏小”，合肥“首轮不限价、精装”。
后续，民企乍现的投资力度能否持续？克而瑞认为，目前民企拿地突出的仍为个案，这主要是因为部分去年没有或少量拿地的民企，出于补仓需求才积极参与土拍市场，当前民企投资不具备全面复苏的基础，大多数企业资金紧缺的局面并未得到有效缓解。
土拍整体改善将晚于销售
民企投资力度虽有回升，但要衡量整体市场的温度，还是要看拿地大户的表现。
谢杨春表示，自集中供地制度推行以来，企业拿地投资高度集中在央国企，且内部极度分化：拿地金额TOP5央企占据了60%的地，保利发展、华润置地、招商蛇口、中海地产、中国铁建连续两年锁定前五。地方国企也呈现投资高度集中的状态，其中绿城和建发拿地金额超过千亿。
以华润置地为例，中指研究院显示，今年前两月，华润置地以累计新增货值198亿元占据榜单第一，中建国际投资、龙港国资累计新增货值分别为104亿元和93亿元，位于第二、第三。2月份，华润置地先后在杭州、苏州拿地，苏州所获一地块更是创楼面价新高。
城投在集中供地中也是托底主力，2021年起城投拿地金额均保持在30%以上，2022年城投拿地金额、建面等占比46%、58%，比2021年增加15、20个百分点。从拿地企业分布看，地方轨交与传统城投拿地力度较大，占整个城投拿地的20%~30%。
“从2月土拍情况看，地方国企仍是土地市场的‘主力军’，以地方城投、地铁集团为首的地方国企拿地力度仍然相对较大，部分积极冲刺规模的地方国企亦比较活跃。”亿翰智库表示。
西政资本表示，因一线和强二线城市楼市回暖迹象越来越明显，房企拿地热情也明显上升。一些优质头部房企，要么将拿地范畴圈定在已出现回暖迹象的一二线城市核心地段、三四线改善地块，要么主攻代管代建并配合城投平台拿地；尤其在热点城市，利润空间比较稳定的地块拿到就是赚到。
由此可见，土拍市场的回暖，高度依赖地产整体行情。不过西政资本认为，目前应理性地看待楼市回暖问题。目前，区域以及房企之间的分化非常明显，国内大部分城市的房产仍面临较大下跌压力，大部分普通民营房企的信用也未能修复，楼市复苏的可持续性有待观察。
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，通常房地产市场复苏分为六个阶段：政策转好-销售回暖-资金增厚-拿地加快-开工投产-投资回升。进入2月，住房销售跌幅在底部徘徊，进一步下跌的动能正在减弱；房企融资出现改善，整体房企债券余额增加，延续了2022年12月来的较好势头；新年第一轮土拍开启，重点城市优质地块溢价率攀升，房地产市场正逐步摆脱全面下行局面。
他预计，2023年二季度开始，房地产市场有望逐步走出“谷底”，房价可能出现先抑后稳，整体运行与销售紧密关联。土地市场改善的周期滞后于销售一个季度左右，最早可能在二季度末出现好转，全年跌势有望较2022年收窄，三季度新开工进程加快，投资将稍滞后于新开工1个月左右触底企稳。
