在“假结婚认购”事件持续发酵数日后，上海知名豪宅项目云锦东方30日在其官方公众号上发布摇号暂停和退款公告。

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两则公告称，为维护房地产市场秩序，保障购房人合法权益，原定于2023年6月1日在上海市东方公证处举行的《云锦东方云筑》开盘销售摇号排序活动及后续相关活动已暂停，因摇号选房时间暂不确定，如需退出本次认购活动的认购人有权要求退还认购金。认购金退款办理时间为5月30日至6月7日。

云锦东方楼盘被黄牛热炒

云锦东方是上海有名的豪宅楼盘，此前曾被曝出多位一线明星艺人、直播一哥置业入住。同时，云锦东方也是二手房倒挂现象最为严重的楼盘之一，正在开盘的房源均价16.5万元/平方米，实际二手房成交均价高达25万元/平方米，一批资金雄厚的选手直呼：“总价倒挂2000万元，摇中就赚到。”

就在云锦东方项目结束认购的前两天，有购房者爆料称，场外充斥着各类“黄牛”，包括提供“假结婚”、代持买房和过桥资金服务的人员，“有的‘一日夫妻’，昨天刚离婚成功，今天就结婚来买房了，当场连老公老婆的名字都叫不出来。”

记者调查发现，针对此类购房行为，警方已介入调查。

而在此之前，记者也已多次调查上海热门楼盘的买房套路。“招沪籍单身，酬金20万”，上海10万+红盘的工地外，有人做起了另一门生意。

“倒挂楼盘一开启认购，起码有几十个代摇的号，为了卖出赚差价，现场几乎全是高积分的人，”黄牛吴成松（化名）称，“资方”负责协助客户，去上海崇明区寻找社保年限长、购房积分高的“土著”，参与摇号，操作实现后，再将产证的名字除掉，“说白了大家都是为了赚钱。”

吴成松称，按照市场行情，一次性给参与结婚的人支付五六十万元，有效期两年。不过，有的人可能会临时向客户加价。

在几种打新“致富”的套路中，吴成松建议通过婚姻更名，而不建议代持和直接更名，因为涉及数千万元资产，风险比较大，操作难度又比较高。

其举例道，比如上海高积分夫妻，摇中之后，房子名字写儿子的，然后让儿子与客户结婚，产证下发的时候再办理离婚，就叫婚姻更名。这种方式突破限购限售的阻碍，签订完合同，拿到产证之后两三个月就能完成。“百汇园（徐汇区一豪宅项目）已经做了好几个，包括中海建国里和绿城百合园。”

“我们在云锦东方三期收了2个客户的意向金，中介费是每平方米加3万元，摇号中了就赚钱。”

记者现场调查发现，在参与云锦东方认购的黄牛中，多数是房产中介人员，有的不乏来自品牌门店。由于收到普通购房者的投诉，警方多次组织警力赶到现场维持秩序，介入调查。

北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧表示，上述黄牛推介的业务即“借名买房”，是指实际出资人（借名人）借用他人名义购买房屋，将房屋登记在他人名下，并约定由实际出资人享有房屋权益。但是，这种买房方式蕴藏着风险，并且产生了许多纠纷。

销售公告显示，此次云锦东方项目推出三期洋房和联排别墅房源共105套，面积在176-467平方米不等。

5月下旬，有云锦东方购房人反映称，相关部门正在调查核实购房者的申报材料、资金流水及其他相关信息，为的是筛选出“假结婚”、“代持”的“投机”买家，据说有100多组购房人接受了调查。

此后，又有媒体曝出，上海一二手房价差较大的“高倒挂”的网红盘都将暂停取证，直到厘清相关问题再销售。其中，本将在6月入市的外滩兰庭项目受到了影响，对此，外滩兰庭项目相关负责人向记者表示，项目没有被暂停取证，而是工程进度尚未达到预售标准。

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高倒挂衍生出的套利空间

当下，一二手房价“高倒挂”豪宅被热捧是不争的事实。这些顶级豪宅购房客群大热天顶着烈日排队买房在上海，也引来了“资金黄牛”“积分黄牛”“婚姻黄牛”各种集结，目的只有一个，冲着一二手房价“高倒挂”产生的收益而来。

作为沪上顶级大平层豪宅，云锦东方的产品为200平方米以上的大户型。此次，云锦东方三期开盘的备案价格为洋房均价约13.2万元/平方米，别墅均价约17.82万元/平方米。

项目的一二手房价倒挂差额在每平方米7万元以上，即便购买的是最小户型，也有2000万元以上的利润。上海中原地产首席分析师卢文曦告诉记者，上海新房和二手房市场普遍存在价差，但像云锦东方这样的“高倒挂”，也是绝无仅有的。

从市场反映来看，“高倒挂”这一现象则是上海的“限价”无意衍生出来的产物。

2021年3月，上海正式开始执行新房“限价”制度，同时确立了“积分摇号”规则，卢文曦告诉记者，2020年，上海新房市场特别活跃，房价快速上涨，影响了全市房价的稳定，因此“限价”显得尤为重要。 

但新房和二手房存在的利润空间，迅速被市场捕捉，“限价”的初衷是为了抑制房价快速增长，如今显然事与愿违，由此产生了一系列的社会影响。长久来看，不利于地产市场良性循环，甚至助长投机套利的情况。

一名购房人表示，这次是要赌上1%的机会，因为99%的人这辈子都赚不到1000万元。

“限价政策出台的初衷是为了抑制房价过快上涨，通过行政手段干预房地产市场。”卢文曦告诉记者，政策为了保护大部分人，也让小部分人钻了空子。

卢文曦认为，从市场调控角度来看，相应政策应该得到完善，尤其是针对于有巨大倒挂利差的项目，可以采取一些特殊性政策和手段，来起到打压投机炒作的势头。

为了套利，投机者首先要获得购房资格，顶级豪宅购房客群有钱、有门路、有办法钻“积分摇号”的空子。这种房地产市场的政策红利、身份红利、社保红利和无房“打新”带来的红利，也成了“顶级购买力”之间的“神仙过招”。

卢文曦告诉记者，上海目前的新房“积分摇号”制度本意是遏制炒房，着重保护无房刚需者的利益，但在股市“萎靡”、利率走低的背景下，“楼市打新”成了高净值人群最好的资产增值手段。

“以前为了多买2套房用假离婚的方式，现在为了提高积分用假结婚，社保月数也可以通过等手段做多。”

卢文曦告诉记者，“打新”已经“变味”。

这种“玩法”并非上海楼市的个例，很多热门城市的热门房产圈都有“打新”炒房的行为存在。一旦一二手房价差超过50%以上，即便是比较冷淡的市场下，也会引发新房的抢购潮。

如今，伴随着“限价”应运而生的“打新”，已经成为了眼下房地产市场最有赚钱效应的一种金融玩法，也是现在各个城市的炒房客和有钱人共同参与的一场资本盛宴。一条灰色产业链已经形成。

58安居客研究院院长张波表示，“打新”现象的愈演愈烈，已经让目前结构性复苏的楼市更加畸形，也导致上海市场冷热不均。

“价差”产生的套利空间，打破了上海楼市原本基于“改善置换”的规律，也让人们不再置换二手房，不在“打新”，就在打新路上。

原先“新房限价”的初衷是为了让刚需群体以合理的价格买到心仪的房子，如今却成为炒房客的天堂，也彻底违背了“房住不炒”的初衷。

另一方面，“打新”存在的风险也不容忽视。

首先是各类交易所带来的成本风险，包括资金使用、“烂尾”、持有时间等。

其次，由于市场走向和政策的变化，二手房在将来交易时面临许多不定因素。比如，此次云锦东方的“投机炒房”现象，极有可能让相关部门改变原先的“5年限售”规则。

再者，二手房市场受到新房供应、房租、空置率等多因素影响。2023年4月以来，上海的二手房市场急转直下，出现了“挂牌量多、成交周期长、成交量下行”等现象，“高倒挂”豪宅也未能幸免。

一旦一二手房价格“倒挂”差额缩小，利差的诱惑不足，那么等待这群投资客的豪赌最终落空。因此，抱着投资心态“打新”，实际到手很可能远比“纸面富贵”低得多。

中新经纬综合自公开信息、每日经济新闻、中房头条等

封面图来源：Pexels

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